Siete cláusulas que revisar antes de firmar con la constructora

Hay un instante en toda obra en el que usted tiene el máximo poder de negociación: justo antes de firmar. En ese momento la constructora quiere el contrato y está dispuesta a ceder. Un minuto después de la firma, esa posición se invierte para el resto del proyecto.

Por eso el contrato merece mucho más tiempo del que la gente suele dedicarle. Estos son los siete puntos que reviso siempre.

1. Precio cerrado o precio por mediciones

Es la cláusula que más consecuencias tiene y la que más se firma sin entender.

• Precio cerrado (llave en mano). La constructora se compromete a un importe total por un alcance definido. Si se equivocó midiendo, el error es suyo. Da certeza, pero solo funciona si el alcance está descrito con precisión absoluta: si no, cada discusión futura será sobre si algo estaba o no incluido.
• Precio por mediciones. Se pactan precios unitarios y se paga lo realmente ejecutado. Es más justo y más transparente, pero el total final no se conoce hasta el final.

Ninguna de las dos es mejor en abstracto. Lo peligroso es la mezcla ambigua: un contrato que dice "precio cerrado" pero incluye partidas a justificar y remite a mediciones de proyecto. Eso no es precio cerrado, es una discusión aplazada.

2. Revisión de precios

En obras que duran más de un año es habitual que la constructora pida una cláusula de revisión ligada a algún índice. No es abusivo por sí mismo, pero debe estar acotado:

• Qué índice concreto se aplica y quién lo publica
• A partir de qué mes empieza a aplicarse
• Si tiene tope máximo, y de cuánto
• Si opera también a la baja cuando los precios caen

Una cláusula de revisión sin tope y sin fecha de inicio es un cheque abierto. Y una que solo revisa al alza, nunca a la baja, es directamente desequilibrada.

3. Plazo y penalizaciones por retraso

Un contrato que fija un plazo sin consecuencias por incumplirlo no fija ningún plazo. Es una intención.

La penalización habitual se expresa como un importe por día natural de retraso, entre el 0,05% y el 0,2% del precio del contrato por día, con un tope global que suele situarse entre el 5% y el 10%. Lo importante no es tanto la cifra como que exista y esté escrita.

Y con la misma seriedad: defina qué causas justifican una ampliación de plazo. Meteorología adversa acreditada, modificados aprobados por el promotor o retrasos en licencias son motivos legítimos. Una lista abierta de causas justificadas anula la penalización en la práctica.

4. Forma de pago y certificaciones

El principio que debe guiar esta cláusula: nunca pague por delante de lo ejecutado.

Los pagos deben ir contra certificación mensual de obra realmente ejecutada, firmada por la dirección facultativa. Desconfíe de calendarios de pago por fechas fijas independientes del avance: si la obra se retrasa y usted sigue pagando según calendario, acabará habiendo desembolsado el 70% con el 40% construido, y habrá perdido toda su capacidad de presión.

Si hay anticipo inicial, debe ir respaldado por aval bancario. Es práctica normal y una constructora solvente no debería tener problema en aportarlo.

5. Retención de garantía

Se retiene un porcentaje de cada certificación, habitualmente el 5%, que no se abona hasta la recepción de la obra y la subsanación de los defectos detectados.

Es la herramienta más eficaz que tendrá para que los remates finales se terminen bien. Sin retención, la última fase de la obra —que es la de los acabados, la que se ve— se hace con prisa y sin incentivo. Puede sustituirse por aval bancario del mismo importe si la constructora lo prefiere.

6. Procedimiento de modificaciones

Esta cláusula previene el problema más común de todos. Debe establecer, sin ambigüedad:

• Que ningún cambio se ejecuta sin orden de cambio firmada por ambas partes
• Que la orden incluye precio cerrado y efecto sobre el plazo, ambos acordados antes de ejecutar
• Cómo se fijan los precios de unidades no previstas en el contrato: lo habitual es aplicar los precios unitarios contratados, y si no existe unidad equiparable, un baremo de referencia pactado de antemano
• Que los trabajos ejecutados sin orden de cambio previa no son de abono

Ese último punto parece duro, pero es exactamente lo que evita las certificaciones sorpresa. Y funciona en ambos sentidos: también protege a la constructora de que se le pidan cosas de palabra y luego no se le paguen.

7. Seguros y garantías

Verifique y exija copia de las pólizas vigentes:

• Responsabilidad civil de la constructora, con capital adecuado al importe de la obra
• Todo riesgo construcción, que cubre daños en la propia obra durante la ejecución
• Seguro decenal, si va a vender la vivienda dentro de los diez años siguientes
• Acreditación de estar al corriente con Seguridad Social y Hacienda, que conviene exigir de forma periódica durante toda la obra

Este último punto no es una formalidad. Si la constructora acumula deudas con la Seguridad Social durante la ejecución de su obra, usted puede acabar respondiendo subsidiariamente de ellas.

Y una cosa más: quién firma

Compruebe que quien firma tiene poderes suficientes, y que la sociedad que firma es la que realmente va a ejecutar. No es infrecuente encontrarse con que se contrata con una sociedad instrumental sin patrimonio, mientras que la empresa con solvencia y trayectoria es otra del mismo grupo.

Una consulta al Registro Mercantil antes de firmar cuesta muy poco tiempo y evita disgustos considerables.

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