Es la primera pregunta que hace todo el que se plantea construirse una casa, y la respuesta honesta incomoda: depende. Pero eso no ayuda a nadie a decidir. Así que vamos a desglosarlo de verdad, con cifras y con las partidas que suelen quedarse fuera de la conversación inicial.
Antes de nada, una advertencia sobre el número que probablemente ya le hayan dado. Cuando alguien le dice "unos 1.200 el metro", casi nunca está hablando del dinero que va a salir de su cuenta. Está hablando de una parte.
Los tres números que la gente confunde
Buena parte de los disgustos en autopromoción nacen de aquí. Hay tres cifras distintas y se usan como si fueran la misma:
| Concepto | Qué incluye | Qué NO incluye |
|---|---|---|
| PEM — Presupuesto de Ejecución Material | Materiales y mano de obra de la obra en sí | Beneficio del constructor, gastos generales, IVA, impuestos, honorarios |
| PEC — Presupuesto de Ejecución por Contrata | El PEM más los gastos generales y el beneficio industrial de la constructora (en torno a un 19% adicional) | IVA, licencias, honorarios técnicos, terreno |
| Coste total de la promoción | Todo lo anterior más impuestos, licencias, honorarios, acometidas, seguros y terreno | — |
Cuando una constructora le pasa un precio, normalmente habla de PEC sin IVA. Cuando un arquitecto estima "el metro cuadrado", suele referirse al PEM. Y usted, cuando pregunta cuánto cuesta la casa, está pensando en el tercero. De ahí que las cifras nunca cuadren.
Cuánto cuesta la ejecución, en cifras
En 2026, construir una vivienda unifamiliar en España se mueve entre 1.400 y 2.200 €/m² solo en ejecución de obra, sin terreno, licencias ni honorarios. Ese es el rango nacional. Andalucía y Murcia se sitúan en la parte baja de la horquilla, porque tanto la mano de obra como los industriales locales son más económicos que en Madrid o Cataluña.
Para hacerse una idea aplicada a nuestra zona, con calidades y superficies habituales:
| Nivel de calidad | Contrata (€/m²) | Qué implica |
|---|---|---|
| Básica | 1.150 – 1.400 | Acabados estándar, carpintería de aluminio, sin domótica, distribución sencilla |
| Media | 1.400 – 1.750 | Aerotermia, carpintería con rotura de puente térmico, buenos aislamientos, algún acabado singular |
| Media-alta | 1.750 – 2.250 | Distribución más compleja, mejores carpinterías y revestimientos, domótica básica |
| Alta | 2.250 – 3.000 | Diseño singular, grandes luces, piscina, domótica, materiales premium |
Estas cifras son precio de contrata: lo que le factura la constructora, con sus gastos generales y su beneficio industrial ya dentro. En obra privada se contrata así; el desglose en presupuesto de ejecución material más un 19% solo se licita en obra pública. Conviene tenerlo claro porque el PEM sí aparece después: es la base sobre la que se calculan el ICIO, la tasa de licencia, los honorarios técnicos y el AJD.
Su caso concreto
¿Cuánto costaría en su parcela?
Estas tablas son la referencia general. La calculadora aplica su zona, su superficie, su pendiente y sus acometidas, y le devuelve el desembolso completo con el desglose de cada partida.
Calcular mi caso →Estas cifras son orientativas y se refieren a superficie construida. Una casa de la misma superficie puede variar un 40% en coste según la forma de la parcela, la pendiente del terreno, la complejidad estructural y el número de baños. La geometría del proyecto influye más de lo que la mayoría imagina: dos plantas cuestan menos por metro que una sola planta de la misma superficie, porque se comparten cimentación y cubierta.
Lo que no aparece en el presupuesto de la constructora
Aquí es donde se rompen la mayoría de los presupuestos personales. Estas partidas existen siempre, pero no están en el precio que le da el constructor:
Honorarios técnicos
Proyecto de arquitectura, dirección de obra, dirección de ejecución, estudio de seguridad y salud, estudio geotécnico y coordinación de seguridad. En conjunto suelen sumar entre el 12% y el 18% del PEM, y tributan al 21% de IVA, no al 10%.
Licencia de obra e ICIO
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) lo fija cada ayuntamiento y se mueve habitualmente entre el 3% y el 5% del PEM. A eso se suma la tasa municipal de tramitación de la licencia, que en obra mayor suele ir de 200 a 1.500 € según el municipio.
Acometidas y suministros
Agua, luz, saneamiento y telecomunicaciones. Si la parcela ya está urbanizada, hablamos de 3.000 a 8.010 €. Si no lo está, o si el punto de enganche queda lejos, esta partida puede dispararse hasta cifras de cinco dígitos. Es la sorpresa más frecuente en parcelas rústicas o en urbanizaciones a medio consolidar.
Seguros y garantías
El seguro decenal no es obligatorio para el autopromotor de vivienda propia, pero sí lo será si vende la casa antes de diez años. Merece la pena valorarlo desde el principio, porque contratarlo a posteriori es mucho más caro, y a veces directamente imposible.
IVA
La ejecución de obra para autopromotor de vivienda habitual tributa al 10%. Los honorarios técnicos, al 21%. Es un matiz que descuadra muchos presupuestos caseros, porque la gente aplica el 10% a todo.
Cuánto varía según la provincia
La misma casa, con el mismo proyecto y las mismas calidades, no cuesta lo mismo en Vélez-Málaga que en Huércal-Overa. Y la diferencia no es pequeña: entre la provincia más barata y la más cara de las cuatro en las que trabajo hay del orden de un 20% en ejecución de obra.
Estas son las horquillas que manejo para una calidad media, en euros por metro cuadrado construido y sin IVA:
| Provincia | Contrata (€/m²) | Matices dentro de la provincia |
|---|---|---|
| Almería | 1.250 – 1.700 | Levante (Mojácar, Vera, Garrucha) en la parte alta; Poniente e interior, en la baja. |
| Murcia | 1.250 – 1.700 | Cartagena, Mar Menor y costa por encima; pedanías, vega e interior, por debajo. |
| Granada | 1.300 – 1.750 | Costa Tropical y capital en la parte alta; interior, la zona más económica de las cuatro. |
| Málaga | 1.400 – 2.150 | La más cara con diferencia. Costa del Sol occidental en el extremo superior. |
Tres factores explican casi toda la diferencia, y ninguno tiene que ver con los materiales.
La mano de obra. Es el factor dominante. En la Costa del Sol la demanda sostenida de obra residencial ha tensado el mercado de industriales hasta el punto de que un buen encofrador o un instalador solvente elige a quién le trabaja. Eso se paga, y se nota más en los oficios de acabado que en la estructura.
El plazo de licencia. No aparece en ningún presupuesto, pero cuesta dinero. Un ayuntamiento que tarda catorce meses en conceder una licencia le encarece la obra vía costes financieros, revisión de precios y renovación de ofertas. Y los plazos varían enormemente entre municipios de la misma provincia.
La logística. Una parcela a cuarenta minutos de la planta de hormigón más cercana, con acceso estrecho o pendiente fuerte, encarece cada camión que entra. En el interior de Granada o en el Almanzora esto pesa más de lo que la gente supone.
Al ICIO y la tasa de licencia les pasa lo mismo: son municipales, no provinciales. Entre dos pueblos vecinos puede haber un punto porcentual de diferencia sobre el presupuesto de ejecución, que en una vivienda de 300.000 € son 3.000 € de nada. Conviene mirarlo antes de comprar la parcela, no después.
Un ejemplo completo: 150 m² en la provincia de Almería
Vivienda unifamiliar de dos plantas, calidad media, parcela urbana ya urbanizada, sin piscina.
| Partida | Importe | Nota |
|---|---|---|
| Ejecución por contrata (PEC) | 232.500 € | 150 m² × 1.550 €/m², calidad media en Almería capital |
| IVA de la obra (10%) | 23.250 € | |
| Honorarios técnicos | 24.422 € | 12,5% sobre el PEM equivalente (195.378 €) |
| IVA de honorarios (21%) | 5.129 € | |
| ICIO y tasa de licencia | 8.010 € | 4,1% sobre el PEM |
| Seguros (TRC, OCT y decenal) | 2.700 € | |
| Notaría, registro y AJD | 3.500 € | Declaración de obra nueva |
| Acometidas | 5.000 € | Parcela urbanizada, servicios en linde |
| Estudio geotécnico y topográfico | 1.800 € | |
| Total sin terreno | 306.311 € | 2.042 €/m² |
Fíjese en el salto: de los 180.000 € del PEM a los casi 283.000 € reales hay un 57% de diferencia. Ese es exactamente el hueco donde se instalan los sustos. Y todavía no hemos contado el terreno.
La partida que casi nadie reserva
Falta una línea en ese cuadro, y es la más importante de todas: la contingencia.
Ninguna obra se ejecuta exactamente como está proyectada. Aparece roca donde se esperaba tierra, hay que modificar una instalación, el cliente cambia de opinión sobre un acabado, o una partida estaba mal medida en el proyecto. Un presupuesto serio reserva entre un 5% y un 10% del PEM para absorber estas desviaciones.
En el ejemplo anterior, eso significa entre 9.000 y 18.010 € que conviene tener disponibles y no comprometidos. Quien no los reserva no evita el gasto: simplemente se lo encuentra sin haber decidido de dónde sale, y suele acabar recortando calidades en el tramo final de la obra, que es la peor forma posible de ahorrar.
Cómo saber si el precio que le han dado es realista
Tres comprobaciones que puede hacer usted mismo antes de firmar nada:
- ¿El presupuesto está medido o es a tanto alzado? Un presupuesto con mediciones detalladas por capítulos se puede contrastar. Uno que dice "vivienda unifamiliar: 220.000 €" no se puede discutir ni controlar después.
- ¿Cuántas partidas alzadas hay? Cada "partida alzada a justificar" es un cheque en blanco. Si hay muchas, el precio final no lo conoce nadie todavía.
- ¿La oferta es mucho más barata que las demás? Una baja del 15% o más respecto al resto casi nunca es eficiencia. Suele ser una oferta incompleta que se recompone durante la obra vía modificados, y termina costando más que la más cara.
En Mellado PM elaboramos el estudio de viabilidad económica antes de que empiece nada: coste real estimado, comparativa de ofertas con mediciones contrastadas y una contingencia dimensionada. Saber lo que va a costar de verdad, antes de comprometerse, es la decisión que más dinero ahorra en todo el proyecto.
Antes de firmar
¿Le han dado un precio y no sabe si es realista?
Mándeme el presupuesto que le han pasado. Le digo qué partidas faltan, cuáles están medidas a la ligera y por dónde va a crecer el coste una vez empezada la obra. Es una lectura de un rato y le evita la sorpresa cara.
Sin compromiso. Si el presupuesto está bien, se lo digo igual.