Tienes un suelo, un arquitecto y una constructora que te ha pasado precio. Eres promotor de una actuación pequeña, de cuatro a veinte viviendas, y no tienes un departamento técnico detrás. La pregunta que te haces es razonable: ¿tiene sentido sumar a un project manager, o es un gasto más en una promoción donde cada euro ya está contado?
Sobre quién es quién en una obra ya hemos hablado en este artículo. Aquí vamos a lo práctico: qué hace un project manager, fase por fase, en una promoción de ocho viviendas, y cuánto puede costarte no tenerlo.
Fase por fase: qué hace un project manager
1. Antes de comprar el suelo
Es la fase donde más dinero se gana o se pierde, y casi siempre se hace con un Excel y optimismo. El trabajo aquí es comprobar que la promoción sale: cuánto cuesta construir de verdad lo que la parcela permite, cuánto tarda la licencia, qué ocurre con el margen si el coste sube un 8 % o si la venta se retrasa seis meses. Si el número no aguanta, es mejor saberlo antes de firmar la compra.
2. Proyecto y contratación
Una constructora solo puede ofertar bien un proyecto bien definido. Se revisa que las mediciones estén completas y que las calidades estén fijadas, para que las ofertas sean comparables entre sí. Después se comparan partida a partida, se negocia y se redacta el contrato. Esa parte, la del contrato, es el momento en que tienes toda la fuerza negociadora: siete cláusulas que merece la pena revisar.
3. Obra y banco a la vez
En una promoción pequeña el banco manda sobre el calendario: las disposiciones del préstamo dependen del avance de obra que se certifique. Un project manager alinea el plan de obra con ese calendario financiero, para que un retraso técnico no se convierta en un problema de caja. También prepara la documentación que el banco pide en cada hito.
4. Seguimiento de la obra
Cada semana comprueba tres cosas: si el avance real coincide con lo que se certifica, si el plazo se está cumpliendo (con un método como el Last Planner System, que detecta los retrasos cuando todavía se pueden corregir) y si hay modificaciones en camino. Ninguna modificación se aprueba sin conocer antes su precio y lo que supone para el plazo.
5. Cierre y entrega
Remates, documentación final, licencia de primera ocupación, seguro decenal, garantías. Es lo que permite escriturar a los compradores en la fecha prometida. Una obra terminada sin la documentación en regla sigue sin poder venderse.
Cuánto te cuesta no tenerlo: un ejemplo con números
Este es un ejemplo ilustrativo, no un caso real. Las cifras son redondas a propósito para que puedas cambiarlas por las tuyas.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Promoción de 8 viviendas · presupuesto de ejecución material (PEM) | 1.200.000 € |
| Honorarios de un project manager (1,5 % – 3 % del PEM) | 18.000 – 36.000 € |
| Desviación de coste del 5 % sobre el PEM (modificados, partidas olvidadas) | 60.000 € |
| Intereses de 3 meses de retraso (1.000.000 € dispuestos al 5 %) | hasta 12.500 € |
Fíjate en la proporción. Una desviación del 5 % ya es mayor que los honorarios, incluso en la parte alta de la horquilla. A eso se suman los intereses de los retrasos y el coste de que la entrega se aplace sobre una venta ya comprometida.
Ahora la parte honesta: un project manager no elimina las desviaciones. Lo que hace es detectarlas pronto, ponerles precio antes de aprobarlas y evitar las que vienen de un proyecto mal definido o de un contrato mal cerrado. La pregunta no es si tu promoción tendrá desviaciones, porque casi seguro que sí. La pregunta es cuánto de esa desviación puedes frenar y a qué coste.
Cuándo no te compensa
No siempre sale a cuenta, y conviene decirlo. Puede que no lo necesites si:
- Promueves dos o tres viviendas, con un presupuesto muy ajustado.
- Trabajas con una constructora y un arquitecto con los que ya has hecho varias obras y todo ha ido bien.
- Tú mismo dedicas tiempo a la obra todas las semanas, y sabes leer una certificación y un presupuesto.
Sí suele compensar cuando es tu primera promoción, cuando hay financiación bancaria con hitos, cuando la constructora es nueva para ti o cuando no puedes estar pendiente de la obra.
Cuatro preguntas para decidirlo
- ¿Cuánto margen tiene la promoción y qué parte se pierde con un 5 % de sobrecoste?
- ¿Quién revisa las certificaciones de la constructora antes de que las pague el banco?
- ¿Quién te dirá, con el precio delante, si una modificación merece la pena?
- ¿Qué pasa con tu financiación si la obra se retrasa tres meses?
Si alguna de las respuestas es “no lo sé”, ahí tienes el hueco que cubre un project manager.
Para promotores
¿Tienes una promoción en estudio o en marcha?
Cuéntame qué vas a construir, con qué financiación y en qué fase estás. Te digo con franqueza si te compensa tener un project manager, qué haría yo y qué puedes resolver con tu arquitecto.
Si no te hago falta, te lo diré.